Мировой кризис ликвидности открывает широкие возможности для выгодной покупки-продажи проблемных активов компаний, ощущающих дефицит финансовых средств. Компании, находящиеся в затруднительном финансовом положении готовы продать свои активы по цене ниже рыночной стоимости. Проблемные активы (distressed assets) стали популярными среди участников рынка недвижимости.
Одним из примеров умелого использования стратегии distressed assets стало вложение средств российской компанией X5 Retail Group в приобретение активов ритейлеров, испытывающих финансовые затруднения, вызванные мировым кризисом ликвидности. Чтобы купить проблемные активы, компания X5 Retail Group приостановила разработку своих долгосрочных проектов с целью высвобождения необходимых средств.
При этом использование стратегии distressed assets становится выгодным не только компании X5 Retail Group, но и фирмам, владеющим определенными финансовыми ресурсами. Трудности с финансированием проектов приводят к тому, что многие компании готовы продать эти проекты со значительными скидками. Таким образом, сегодня на рынке появляются уникальные предложения по продаже объектов по цене в несколько раз ниже докризисной стоимости. Такие закономерные явления последствий мирового кризиса ликвидности приводят к тому, что стоимость незавершенных проектов может уменьшаться на 40%, а готовых – на 25%. Приобретение дешевых активов становится выгодным, поскольку возврат вложенных средств происходит в самые короткие сроки, а окупаемость при реализации проекта с нуля – в течение 2-3 лет. Стратегия distressed assets также сегодня позволяет значительно увеличить розничную сеть за счет конкурентов.
Сколько стоят проблемные активы
Сегодня не существует определенных установленных цен на различные активы, поскольку еще очень мало практических наработок и реализованных сделок, а значит и базисных цен стоимости проектов. Многие участники рынка высказывают свое мнение о выгодности стратегии distressed assets, при этом заявляя только о желании участвовать в покупке или продаже проблемных активов. При этом у многих игроков рынка есть свои предпочтения и условия при покупке объектов. Так, некоторые зарубежные концерны готовы покупать российские строительные компании в том случае, если их стоимость будет оптимальной для приобретения, а концерн наберет достаточное количество заказов и сформирует команду профессионалов, готовую их реализовать. Некоторые компании готовы скупить региональные сети при условии, что предлагаемые объекты будут находиться в нужном территориальном расположении и соответствовать требуемому формату. Нет существенных наработок и в проведении сделок по продаже земельных участков.
Многие компании, проводящие сделки, не хотят оглашать подробности их осуществления и раскрывать информацию об их стоимости. К тому же, каждая сделка имеет свои индивидуальные особенности и отличия. Поэтому ориентироваться на стоимость проведенных сделок также невозможно. Чтобы выстроить гармоничную систему определения стоимости объектов, необходимо время, в течение которого пройдет капитализация и стабилизация рынка. Тогда и появиться возможность отследить тенденцию стоимости различных видов проблемных активов. А пока на сегодняшний день проблемные активы не имеют фиксированных цен.
Покупка-продажа проблемных активов
В условиях кризиса продажа проблемных активов многими компаниями рассматривается, как одна из возможностей сохранения бизнес-процессов. Кризис ликвидности существует во многих девелоперских компаниях. Полностью или частично покрыть расходы компаний дает возможность использование имеющихся в эксплуатации объектов. Но, если такой возможности нет, то единственным выходом из сложившейся ситуации является продажа проблемных активов (distressed assets). Использование кредитных ресурсов в данном случае не решает проблему вследствие больших кредитных процентов и довольно коротких сроков займа. Привлечь дополнительные денежные средства путем обретения партнеров затруднительно, а рынок облигационного займа, практически, не работает. На сегодняшний день продажа проблемных активов для девелоперских компаний является наиболее приемлемым шансом быстрого восстановления своей ликвидности.
Для дальнейшего развития компаниям нужны средства. Банки, под влиянием экономического кризиса, не стремятся проводить финансирование новых проектов, или же выдают кредиты с высокой процентной ставкой. Многие компании вынуждены искать выход из сложившейся ситуации путем продажи акций, как в целях привлечения инвесторов, так и для полного выхода из бизнеса. Продажа акций – это один из вариантов продажи проблемных активов.
Привлекательность проблемных активов
Сегодня многие компании, имеющие средства, стремятся покупать проблемные активы (distressed assets). К числу востребованных объектов относятся уже построенные торговые комплексы и офисы, продающиеся с целью рефинансирования долга. А также почти готовые объекты, которые не могут быть достроенными их собственниками, вследствие отсутствия финансирования. Среди предлагаемых к продаже проблемных активов самой большой популярностью пользуются недостроенные здания, по причине их низкой стоимости. Для девелоперов хорошим решением является вхождение в проект, требующего дополнительного инвестирования, путем частичного вложения капитала. Готовые здания и земельные участки продаются по более высокой цене, поскольку собственники закладывают в их стоимость большой коэффициент капитализации. Инвестиционные фонды, имеющие возможность покупать такие проблемные активы, в ряде случаев ожидают изменений условий продажи.
Стратегия distressed assets позволяет сегодня приобретать некоторые объекты значительно дешевле, чем в докризисные времена. Этим пользуются многие региональные девелоперы. Такая же тенденция наблюдается и в крупных городах России – Москве и Санкт-Петербурге. Особенно привлекательными стали такие проблемные активы, как объекты с возможностью временного приостановления работ при условии права собственности на землю или ее долгосрочной аренды. В перспективе работы на таких объектах можно начинать через 2-3 года, когда произойдет стабилизация экономической ситуации. При выборе объекта покупки предпочтение отдается элитному жилью и офисам в центре города, а также качественным проектам. Торговая недвижимость ценится за хорошее расположение и правильную концепцию.
Такие проблемные активы, как акции публичных компаний, особым спросом не пользуются. Их стоимость упала в несколько раз. И все-таки некоторые компании их покупают с расчетом на будущие перспективы. Акции непубличных компаний сегодня купить немного проще, чем объект или проект. В зависимости от того, какими путями компании будут выходить из кризиса, будет определяться спрос и предложения на определенные проблемные активы. При избытке денежных средств на рынке, земельные ресурсы можно рассматривать, как страховку для собственника от инфляции. Окончательный вывод о ликвидности проблемных активов можно сделать только с течением времени.
Кто покупает проблемные активы
Профессиональные участники рынка недвижимости, грамотно планирующие свой бизнес и не потерявшие средства, являются наиболее вероятными покупателями проблемных активов. Покупают проблемные активы также физические лица, частные инвесторы, крупные ритейлеры и фонды. Возможно, что активными покупателями проблемных активов станут кризисные фонды, о создании которых задумываются во многих странах. Кризисные фонды заинтересованы в приобретении активов с перспективой получения сверхприбылей. Говорить о жизнеспособности таких фондов трудно, поскольку компании, сумевшие сохранить свои средства в условиях кризиса, вряд ли станут их вкладывать в фонды. В сложившейся ситуации каждая компания стремится сама контролировать бизнес-процессы и выходить из кризисной ситуации.
Покупателями distressed assets, прежде всего, являются крупные промышленные и сырьевые группы, а также небольшие частные фонды, располагающие достаточным количеством средств для вложения их в покупку различных активов. Основной инвестор – государство – пока не стремится выкупать проблемные активы. Сегодня именно государство оказало финансовую помощь самым крупным банкам. Но, вместе с тем, коммерческая недвижимость для государства не будет приоритетным направлением вложения денежных средств. Основные средства будут направлены на развитие экономики – нефтегазовой отрасли, металлургии, транспорта, энергетического комплекса и машиностроения. Участие в коммерческих проектах будет принимать не государство, а городские структуры. Перспективным направлением участия государства в строительном рынке становится приобретение жилья в новостройках, находящегося на заключительной стадии готовности. Государство также будет принимать участие в социальных проектах улучшения структуры города или экономичного жилья, что является поддержкой государством строительного рынка.
Читайте так же:
