---

Методика оценки бизнеса

Методика оценки недвижимости

---

 

Методика оценки бизнеса

---

 I. Сравнительный подход к оценке бизнеса

Базируется на принципе замещения: разумный инвестор не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта

Условие применения сравнительного подхода - наличие сформированного фондового рынка, информация которого и является основой для последующих расчетов в рамках метода

Основные ограничения применения сравнительного подхода:

• Ограниченность предложения; концентрация рынка на акциях нескольких основных эмитентов. • Деление рынка на мелкие сегменты, формируемые отдельными торговыми системами. • Искажение стоимости в результате манипуляций и различных запрещенных практик. • ОАО на практике часто являются закрытыми для инвесторов. Объемы обращения акций многих ОАО не превышают 1-5% от уставного капитала. • Искажение информации о финансово-хозяйственной деятельности эмитента

 

Основные понятия:

1. Капитализация = Цена 1 обыкновенной акции * Общее количество акций 2. Инвестированный капитал = Собственный капитал (Капитализация) + Задолженность + Привилегированные акции 3. Финансовая база (показатель) - какой-либо показатель финансово-хозяйственной деятельности предприятия 4. Мультипликатор = п.2 / п.3 (редко – п.1 / п.3) 5. Цена сделки – фактически уплаченная денежная сумма за объект сделки 6. Котировка – котировка на покупку или на продажу акции на фондовом рынке. Сравнительный подход представлен следующими методами: • Метод сделок. • Метод компании-аналога (рынка капитала). • Метод отраслевых соотношений.

 

Основные методы в рамках сравнительного подхода:

• Метод сделок (основан на информации о продажах крупных пакетов акций/долей в бизнесе). → Стоимость на уровне (не-) и контрольного пакета. • Метод компании-аналога (рынка капитала). Основан на ценах акций сходных компаний. База стоимости – ценовой мультипликатор. → Стоимость на уровне неконтрольного пакета. • Метод отраслевых соотношений (статистика продаж по отраслям). «Золотые правила» оценки (Ibbotson Associates). → Стоимость на уровне неконтрольного пакета. • Методы корреляционно-регрессионного анализа. → Стоимость на уровне неконтрольного пакета.

 

Метод отраслевых соотношений используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий. Накопленный опыт западных оценочных фирм свидетельствует о том, что в каждой отрасли сложились определенные зависимости цены и финансовых показателей. Результатом обобщения статистической информации становятся достаточно простые формулы для определения стоимости предприятия.

Отличительная черта метода отраслевых соотношений – использование отраслевых ценовых соотношений и мультипликаторов. Он не требует от оценщика поиска точного аналога для сравнения, но дает только ориентировочные значения стоимости объекта оценки.

В настоящее время не накоплено соответствующей статистической информации, поэтому метод отраслевых соотношений практически не применим в российской оценочной практике. В рамках сравнительного подхода широкое распространение получили метод сделок и метод компании-аналога.

Метод сделок анализирует цены фактических сделок с пакетами акций и позволяет оценить стоимость компании на уровне контрольного, либо крупного пакета акций, т.е. учитывает премию за контрольный характер пакета в зависимости от размера пакета, с которым совершена сделка.

При применении метода сделок можно использовать цену последней сделки, среднюю или средневзвешенную цену за определенный период.

 

II. Доходный подход к оценке бизнеса

Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) во многом зависит от того, каковы перспективы его деятельности. Доходный подход позволяет определить стоимость объекта оценки путем расчета текущей стоимости ожидаемых будущих доходов, которые будут получены от владения им.

Определение стоимости бизнеса (100% пакета акций) доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный объект сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от его использования. Собственник акций не продаст свой пакет по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.

Данный подход оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов.

Двумя наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются:

• капитализация дохода;

• дисконтирование денежного потока (или дивидендов) (далее – ДДП).

Метод ДДП является частным случаем капитализации дохода.

Методы доходного подхода учитывают перспективы развития бизнеса.

Методы доходного подхода могут использоваться для установления стоимости всего инвестированного (на основе бездолгового денежного потока ко всем инвесторам бизнеса – акционерам и кредиторам) или собственного капитала (на основе свободного денежного потока на собственный капитал).

В качестве дисконтируемой/капитализируемой базы могут выступать различные доходы – денежные потоки, прибыль, дивиденды.

Результатом применения доходного подхода может быть стоимость на уровне контрольного или миноритарного пакета, в зависимости то того, какой уровень доходов и ставки дисконтирования/капитализации участвует в расчетах.

Для оценки контрольного пакета акций в рамках доходного подхода на практике применяются метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации прибыли/денежных потоков. Для неконтрольных пакетов - метод дисконтирования или капитализации дивидендов.

 

III. Затратный подход к оценке бизнеса. Метод чистых активов

Методы затратного подхода позволяют оценить стоимость собственного капитала акционерного общества.

Базовая формула затратного подхода следующая:

СК = А-П, (1)

где СК – стоимость собственного капитала,

А – рыночная или другая уместная стоимость активов,

П – рыночная стоимость обязательств, участвующих в расчетах.

Для целей оценки действующего предприятия затратный подход реализуется методом чистых активов (метод на основе активов), применяя который, оценщик анализирует, сколько собственных средств необходимо инвестировать собственни-ку для создания аналогичного объекта.

Согласно Европейским Стандартам Оценки, метод чистых активов не должен быть единственным методом при оценке предприятия (или доли собственности в нем), осуществляющего финансово-хозяйственную деятельность и оцениваемого в соответствии с концепцией действующего предприятия.

На основе положений стандартов можно заключить: если в качестве объекта оценки выступает действующее предприятие, наиболее целесообразно применение метода чистых активов для оценки контрольных пакетов акций инвестиционных компаний или холдингов. Это обусловлено, прежде всего, тем, что стоимость таких компаний в значительной степени зависит от ценности активов и эффективности управления ими.

Можно выделить два вида стоимости, которые рассчитываются в рамках метода чистых активов в российской практике:

a) Нормативно рассчитываемая стоимость.

b) Рыночная стоимость.

Нормативно рассчитываемая стоимость – величина чистых активов, которая рассчитывается на основании методики соответствующих государственных органов, принимаемой в обеспечение требований нормативных документов, в частности Закона об АО. В этом случае балансовая стоимость активов не корректируется. В результате расчетов получаем балансовую стоимость чистых активов, которая нередко значительно отличается от рыночной. Тем не менее, эта стоимость в настоящее время широко используется оценщиками для выведения итоговой величины стоимости объекта оценки. Преимущества данного вида стоимости заключаются в простоте и доступности механизма расчета, как для исполнителя работ, так и для потенциального пользователя отчета об оценке. Кроме того, рассчитанный на основе порядка, закрепленного законодательно, этот вид стоимости признается при разрешении споров в судах.

Рыночная стоимость – величина собственного капитала, рассчитываемая в соот-ветствии со стандартами и общепринятой теорией оценки. В этом случае балансо-вый отчет, составленный на базе первоначальных (исторических) затрат, заменяет-ся балансовым отчетом, в котором все активы, материальные и нематериальные, и все обязательства представлены по текущей рыночной или другой уместной стои-мости.

Согласно статье 35 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее – Закон об АО) «стоимость чистых активов обще-ства оценивается по данным бухгалтерского учета в порядке, устанавливаемом Министерством финансов Российской Федерации и федеральным органом испол-нительной власти по рынку ценных бумаг».

Для выполнения положений ФЗ «Об акционерных обществах» Приказом Мин-фина РФ и Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 29 января 2003 г. № 10н/03-6/пз был утвержден Порядок оценки стоимости чистых ак-тивов акционерных обществ (далее – Порядок оценки ЧА). Данная методика по-зволяет рассчитать нормативную (или балансовую) стоимость чистых активов.

В соответствии с Порядком оценки ЧА «под стоимостью чистых активов ак-ционерного общества понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его пасси-вов, принимаемых к расчету». Для оценки стоимости чистых активов акционерного общества составляется расчет по данным бухгалтерской отчетности.

Активы, участвующие в расчете, - это:

Внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса - нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, до-ходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы.

Оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса - запасы, НДС, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы.

Пассивы, участвующие в расчете, - это обязательства акционерного общества, в состав которых включаются следующие статьи:

долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;

краткосрочные обязательства по займам и кредитам;

кредиторская задолженность;

задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;

резервы предстоящих расходов;

прочие краткосрочные обязательства.

Основное отличие от процесса расчета рыночной стоимости, как, впрочем, и основной недостаток, состоит в том, что все активы и обязательства участвуют в расчетах по балансовой стоимости.

 

Методика оценки недвижимости

---

I. Оценка стоимости на основе доходного подхода

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
   - операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;
   - фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
   - резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

 

II. Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода

 
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

 

 

III. Оценка стоимости на основе затратного подхода

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• Уровень заработной платы;
• Величина накладных расходов;
• Затраты на оборудование;
• Нормы прибыли строителей в данном регионе;
• Рыночные цены на строительные материалы.

 

Этапы затратного подхода:

• Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
• Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
• Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
  - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
  - функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
  - внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
• Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
• Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

 

Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

 

Задача этого ресурса – помочь собственникам проблемных активов найти для них покупателей или инвесторов а инвесторам, желающим приобрести проблемный актив – предложить информацию и профессиональную поддержку.